鉄骨造はどれくらいもつ？“法定耐用年数＝寿命”ではない理由｜不動産買取専門店 共栄エステート

鉄骨造の建物は「丈夫で長持ち」と言われますが、実際の寿命はどれくらいかご存じでしょうか？

多くの方が“法定耐用年数”＝“建物の寿命”と考えがちですが、これは少し誤解です。法定耐用年数はあくまで税務上の目安であり、建物の安全性や使える期間とは別の話です。

この記事では、鉄骨造の耐用年数と実際の寿命の違い、長持ちさせるためのポイント、さらに耐用年数を過ぎた建物の活用方法まで、わかりやすく解説します。

1｜鉄骨造の耐用年数には種類がある

まず理解しておきたいのは、耐用年数には複数の種類があることです。

• 法定耐用年数：税務上の減価償却で用いられる年数

• 物理的耐用年数：建物として安全に使える実際の寿命

• 経済的耐用年数：資産価値や市場での評価が維持される期間

• 期待耐用年数：修繕や改修を行いながら使える期間

同じ「耐用年数」という言葉でも、意味がまったく異なります。
売却や建築、資産運用を考える際には、どの耐用年数を参考にするかを理解しておくことが大切です。

2｜法定耐用年数と実際の寿命の違い

法定耐用年数とは？

法定耐用年数は、税務上の減価償却計算に使う年数です。
鉄骨造の場合、鋼材の厚さや用途によって以下のように区分されています。

• 軽量鉄骨造（3mm以下）：19年

• 軽量鉄骨造（3mm超〜4mm以下）：27年

• 軽量鉄骨造（4mm超〜6mm未満）：34年

• 重量鉄骨造（6mm以上）：34年（居住用）

注意：法定耐用年数を過ぎても建物は普通に使えます。あくまで会計上の目安です。

物理的耐用年数とは？

物理的耐用年数は、建物が安全に使える期間のこと。
鉄骨造の場合、40〜60年が一般的ですが、定期的な点検・修繕を行えばさらに長く使うことも可能です。

• 外壁や鉄骨のサビ、基礎のひび割れなどを早めに補修することで寿命を延ばせます。

• 放置すると劣化が進み、修繕費や安全性に大きく影響します。

経済的耐用年数とは？

経済的耐用年数は、建物が市場で価値を維持できる期間です。
築年数が進むと資産価値は下がる傾向がありますが、リノベーションや設備更新によって価値を延ばすことも可能です。

期待耐用年数とは？

期待耐用年数は、修繕や改修を行った上でどこまで長く使えるかを示します。
鉄骨造は構造自体が頑丈なので、定期的なメンテナンスで50年以上、場合によっては100年以上利用できるケースもあります。

3｜鉄骨造の種類と寿命の目安

鉄骨造は大きく分けて軽量鉄骨造と重量鉄骨造の2種類です。

軽量鉄骨造

• 鋼材6mm未満

• 住宅やアパートで多く採用

• 建築コストが比較的安く、工期も短い

• 耐火性・遮音性は重量鉄骨に劣る場合あり

物理的耐用年数：40〜60年
期待耐用年数：50年以上も可能

重量鉄骨造

• 鋼材6mm以上

• マンションや商業施設に多い

• 耐震性・耐久性・遮音性が高い

• 建築コストは高め

物理的耐用年数：50年以上
期待耐用年数：50年以上、場合によっては100年近く

4｜鉄骨造を長く使うための3つのポイント

① 定期点検と早めの補修

• 基礎や配管の腐食、外壁のひび割れなど、目に見えにくい部分の点検が重要

• 小さな不具合を早く補修することで、大規模修繕を避けられます

② 計画的な大規模修繕・リノベーション

• 築20〜30年を目安に、屋根・外壁・設備の改修、耐震補強など

• 10年単位の修繕計画を作ると資金計画も安定

③ 災害・地震対策

• 古い建物は現行耐震基準に満たないことも

• 専門家による点検や補強工事で安全性と資産価値を守る

5｜耐用年数を過ぎた建物の活用方法

法定耐用年数や築年数が古くなった場合、主に3つの選択肢があります。

1. リノベーション・耐震工事で再活用

   • 構造が健全な場合に有効

   • 設備や内装を更新して価値を維持

2. 建て替え

   • 劣化が著しい場合に有効

   • 最新の耐震基準や設備を導入可能

3. 解体して土地として売却

   • 改修費用に対するリターンが少ない場合

   • 土地としての利用価値を高める

まとめ｜鉄骨造は“管理次第”で寿命が変わる

鉄骨造の耐用年数は、単なる数字ではありません。

• 法定耐用年数は会計上の目安

• 物理的・期待耐用年数はメンテナンス次第で延ばせる

• 計画的な点検・修繕・リノベーションが資産価値を守るカギ

「あと何年もつか」ではなく、「どう使い続けるか」を考えることが鉄骨造を長く活かす秘訣です。

まずは所有物件の状態を客観的に確認し、修繕や改修の計画を立てることから始めましょう。