売れにくい土地・・・｜不動産買取専門店 共栄エステート

売却が難しい土地とは？

①地型が悪い

近隣の敷地形状に合わせて三角形やL字型、旗竿地になっていたり、山の斜面に沿って傾いているものも少なくありません。こうした方形ではない土地は税法上「不整形地」と呼ばれます。

建物が建てづらく収益性が下がりがちな不整形地は、買い手がつくまでに時間がかかることから、価格は相場に比べて低くなります。そのため、不整形地への課税額を優遇し、整形地とのあいだで公平化を図る措置が取られています。

②がけ地や急斜面地

「がけ」というと、隣の土地との間が断崖絶壁のように区切られているようなイメージがあるかもしれません。そして、そのような土地の売買は特別の事例、と思ってしまうかも。しかし、ここでいう「がけ」とは、一定の傾斜等がある土地のこと。街のなかでも自然にある土地を指します。

がけ地や急傾斜地には、がけ崩れや地滑りなどによる土砂の流出から人命や財産を守るため、さまざまな法規制が存在します。また、宅地の中に傾斜している部分があり、なんらかの手を加えないと宅地として普通に使用できない場合、平坦な土地に比べて利用価値が劣るため、価格は相場に比べて低くなります。

③極端に狭すぎる土地、または極端に土地が広い

・狭小住宅しか建てられないような面積

・住宅地にしては広すぎる

個人が土地の購入を検討するとき、あまりに広い土地は敬遠されます。標準的な広さとしては、戸建の敷地の場合30～80坪程度が一般的。そのため、100坪以上の土地は買主にとって広すぎるため、購入の検討リストになかなか入りません。また、一戸建ての住まいが建てられないほどの狭い土地、いわゆる「狭小地」も、購入しても売る時に苦労するため、買い手は敬遠してしまいます。

④日当たりが悪い

・隣に大きなビルがある

・間口以外の三方向全てに建物が建っている

近隣にマンションやアパート、ビルなどがあると部屋に日が差さなくなります。大きな建物でなくとも、日が差し込む方向に住宅があると昼間でも電気をつけないと暮らせません。それだけでなく、日当たりが悪いと湿気たり、カビが生えたりとメンテナンス費用がかかってしまいます。

⑤地質に問題あり

・化学工場跡地など、土地改良しないと使えない土地・

・高低差のある土地

化学工場跡で化学物質や重金属などによる土壌汚染があると、店舗や住宅を建てる前に土地の改良工事をしなければなりません。汚染の度合いにもよりますが、何メートルも掘り下げて土を入れ替える必要があることもあります。その場合多額の費用がかかります。

また、高低差がある土地も売りにくい土地の一つです。接する道路より高くなっているならまだいいのですが、下がっていると問題になるケースがあります。目の前の道路が2階の高さにあり、1階が半分地下のような状態にするしかない土地だと、建築費用がかさみ、1階の日当たりも悪くなってしまうます。

⑥周辺環境に問題あり

・隣家と仲が悪く、測量ができない（境界確認書がない）
・反社会的勢力の事務所が近くにある
・近所にトラブルメーカーの人がいる

・隣家が放置された空き家（異臭、害虫、火災、倒壊の恐れ）

売却したい住まい自体、土地自体には特に問題がなくても、近隣にいわゆる｢ゴミ屋敷｣や、老朽化した空き家などがあると、犯罪の温床になりやすいため、敬遠されがちです。また、近隣に風俗店やパチンコ店、公営ギャンブルなど、住環境の品格を下げるような店舗・施設や、葬儀場・火葬場、ゴミ処理施設、下水処理場などは嫌悪される傾向が強いため、マイナス要因となることがあります。

また、近所に騒音を立てる、ごみをため込むなど、トラブルを起こしがちな人が住んでいると、購入希望者に伝えないわけにはいかないため、売却につながらないことも多いでしょう。隠して売却すると後にトラブルになるかもしれません。買い手にも仲介業者にもきちんと話すことが大切です。

隣家と仲が悪い場合も問題です。土地を売るためには境界確認書が必要で、作成するためには隣家の協力がなくてはならないからです。日頃から関係を良好に保つのも大事なことなのです。