再建築不可って何？知っておきたい基礎知識と判断のコツ｜不動産買取専門店 共栄エステート

物件情報を見ていると、
ふと目に留まる言葉――

「※本物件は再建築不可」

価格が抑えられていることも多く、

「今すぐ住めるなら問題ないのでは？」
「なぜ建て替えができないの？」
「安いなら、むしろお得？」

そんな疑問を持たれる方も少なくありません。

このコラムでは、
再建築不可物件の基本的な考え方と、
購入前に必ず知っておきたい注意点を
“買取目線”も交えながら分かりやすく整理します。

■ 再建築不可物件とは？

再建築不可物件とは、
今建っている建物を取り壊した場合、
原則として新しい建物を建てることができない土地を指します。

ここで大切なのは、

・現在の建物に「住むこと」はできる
・しかし「建て替え」はできない

という点です。

老朽化しても同じ規模の建物を建て直すことはできず、
将来の選択肢が限られることになります。

■ なぜ再建築できないのか…
理由として最も多いのが、
建築基準法で定められた“道路条件”を満たしていないことです。

建築基準法では、
土地は原則として

・幅4m以上の道路
・その道路に2m以上接している

という「接道義務」を満たす必要があります。

この条件を満たしていない土地は、
新たな建築が認められません。

見た目には道があるように見えても、
法律上は“道路ではない”ケースもあり、
ここが非常に分かりにくいポイントです。

■ 再建築不可になりやすい例
次のようなケースでは、
再建築不可と判断されることがあります。

・建築基準法上の道路に接していない
・通路はあるが私道で、道路認定されていない
・接道幅が2m未満
・位置指定道路の指定が失効している

「道がある＝建て替えできる」とは限らないため、
必ず法的な確認が必要です。

■ 位置指定道路との違い
よく混同されるのが、
位置指定道路と再建築不可の関係です。

・位置指定道路
→ 建築基準法上の道路
→ 条件を満たせば建築可能

・再建築不可
→ 建築基準法上の道路に接していない
→ 原則として建築不可

つまり、
位置指定道路に正しく接していれば、
再建築不可とは限らないという点が重要です。

■ 再建築不可物件はダメな物件とは？
結論から言うと、
一概に「買ってはいけない物件」ではありません。

次のような考え方であれば、
選択肢になる場合もあります。

・建て替えの予定がない
・リフォームして住む前提
・賃貸や事業用途として活用
・価格重視で検討したい

ただし、
将来の建て替えや売却には制約がある
という点は、必ず理解しておく必要があります。

■ ローン・売却時の注意点
再建築不可物件は、

・住宅ローンが通りにくい
・現金購入が前提となるケースが多い

という特徴があります。

また売却時には、

・購入検討者が限られる
・価格が伸びにくい

など、流動性の低さがデメリットになります。

■ 再建築できるようになる可能性
ケースによっては、
再建築不可が解消される可能性もあります。

・隣地を取得して接道条件を満たす
・位置指定道路の新規取得
・行政の例外許可

ただし、
いずれも時間・費用・調整が必要で、
簡単に実現できるものではありません。

購入前に“可能性の有無”を含めて
専門家へ確認することが重要です。

■ 購入前チェックポイント
再建築不可物件を検討する際は、
次の点を必ず確認しましょう。

・なぜ再建築不可なのか
・建築基準法上の道路の有無
・接道の幅と長さ
・リフォームの可否
・ローン利用の可能性
・将来の売却見込み

■ まとめ
再建築不可物件は、

・価格が抑えられている
・自由度が低い
・理解不足だと後悔しやすい

そんな特徴を持つ物件です。

「安いから」ではなく、
制約を理解した上で選ぶことが何より大切。

不安がある場合は、
購入前に不動産の専門家へ相談し、
納得したうえで判断するようにしましょう。