「50年ローン」は得？損？ ― メリット・デメリットと35年ローン比較｜不動産買取専門店 共栄エステート

住宅価格の高騰を背景に、近年は「50年ローン」という超長期の住宅ローンも登場しています。
毎月の返済額をぐっと抑えられる反面、利息が増えて総返済額が大きくなるのが特徴です。

この記事では、50年ローンのメリットとデメリットを整理しながら、金利や35年ローンとの返済額の違いを具体的にご紹介します。
さらに「老後まで返済が続くのでは？」といった気になる疑問についても解説。

35年ローンが主流のなか、50年ローンはどんな人に向いているのでしょうか。
注文住宅を検討している方や、住宅ローンの仕組みをもっと知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

50年ローンができた背景は？

近ごろ、50年ローンがネット銀行や地方銀行などから提供されています。従来は35年が最長とされてきた住宅ローンですが、さらに長期の融資が行われるようになった背景には、住宅価格の高騰があります。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、注文住宅の所要資金は2013年から2023年にかけて 3,015万円から3,863万円へ上昇。わずか10年で848万円も増加しました。要因には金融緩和政策や住宅資材価格の上昇に加え、長期優良住宅やZEHの普及に伴う性能・品質向上のコストも含まれます。

50年ローンを組むメリットは？

50年ローンは長期返済という不安がある一方、以下のようなメリットもあります。

1. 毎月の返済金額を抑えられる

返済期間が長くなることで月々の返済額は大きく下がります。例えば35年ローンより毎月数万円単位で抑えられることもあり、教育費や生活費に余裕を持たせたい世帯に有効です。

2. 団体信用生命保険（団信）に長期間加入できる

返済期間が長い分、団信に加入できる期間も長くなります。団信は債務者が亡くなったり高度障害になった場合に残債が免除される制度で、家族の安心につながります。最近ではがん特約や入院保障付きなど、より手厚い団信も選べるようになっています。

3. 借入額を増やしやすい

返済額が抑えられるため、審査上借入可能額が増えるケースもあります。これによりワンランク上の設備や高性能住宅を選びやすくなります。

4. 若年世代でも家を建てやすい

20代前半でも完済年齢制限に余裕があり、比較的収入が少ない時期でもローンが通りやすくなる点は大きなメリットです。

50年ローンを組むデメリットは？

一方で、長期返済にはリスクも伴います。

1. 総返済額が高くなる

返済回数が増えるため、利息負担は大きく膨らみます。35年ローンに比べて数百万円～1,000万円以上総返済額が増えることもあります。

2. 残債割れ・金利変動リスク

元金が減るペースが遅いため、住宅の資産価値より残債が上回る「残債割れ」のリスクがあります。また変動金利を選んだ場合、金利上昇で返済負担が大きくなる恐れもあります。

3. 取り扱い金融機関が限られる

まだ対応している金融機関は少なく、探す手間がかかります。

4. 老後も返済が続く可能性

定年後も返済が残ることが多く、年金や再雇用後の収入で賄えないリスクがあります。

50年ローンの金利はどれくらい？（2025年6月時点）

• フラット50（住宅金融支援機構）
  全期間固定金利：1.990％～2.460％
  長期優良住宅が対象、親子リレー返済あり

• 住信SBIネット銀行（変動金利）
  年0.848％～1.098％（借入比率による）
  ネット銀行初の50年ローン、三大疾病保障付き団信も選択可能

• スルガ銀行（変動金利）
  年0.975％～1.495％
  完済年齢85歳未満まで、増改築や家具・家電費用も対象

35年ローンと50年ローンの返済額の比較

借入額5,000万円、元利均等、ボーナス払いなしの条件でシミュレーションしました。

固定金利の場合（フラット35・50を想定）

• 50年（1.92％）：毎月13.0万円、総返済額7,782万円

• 35年（1.82％）：毎月16.2万円、総返済額6,765万円

→ 毎月3.2万円抑えられるが、総返済額は 1,017万円多い。

変動金利の場合（スルガ銀行を想定）

• 50年（0.975％）：毎月10.5万円、総返済額6,319万円

• 35年（0.975％）：毎月14.1万円、総返済額5,904万円

→ 毎月3.6万円抑えられるが、総返済額は 415万円多い。

50年ローンに関するよくある質問

Q. 50年ローンを組んでも大丈夫？
A. メリットとリスクを理解し、繰り上げ返済や借り換えなど柔軟に対応できる人なら選択肢になります。

Q. 向いている人は？

• 20代の若年世代

• 親子リレー返済を活用できる人

• 資産価値の高い住宅を建てる人

Q. 繰り上げ返済はすべき？
期間短縮型の繰り上げ返済で利息を大きく減らせます。収入が増えたタイミングで行うのがおすすめです。

Q. 返済が難しくなったら？
金融機関に相談すれば、返済条件変更や借り換えの提案を受けられる場合があります。それでも厳しければ売却も検討する必要があります。

まとめ

50年ローンは「毎月の負担を抑えたい」「若いうちからマイホームを建てたい」人に有効な選択肢です。ただし、総返済額の増加や老後資金への影響といったリスクもあるため、必ず長期的な資金計画を立てて検討しましょう。