セットバック…ってなに？

「この土地、気に入ったけど…“セットバック要”って書いてある。なにそれ？」

土地探しをしていると、物件情報に“セットバックあり”や“SB”といった記載を見かけることがあります。あまり聞きなれない言葉ですが、実は建築にも大きく関わる大切なルールなんです。

今回は、この「セットバック」について、メリット・デメリットや注意点まで分かりやすく解説します！

■ セットバックとは？

セットバックとは、英語で“後退”という意味。不動産では「家を建てるときに、道路から一定の距離を下げて建てること」を指します。

「え、自分の土地なのに、なぜ下げて建てるの？」と疑問に思いますよね。
これは建築基準法の「接道義務」というルールに関係しています。

建築基準法では、建物を建てる土地は「幅4m以上の道路に、2m以上接していること」が必要です。
ところが、昔ながらの細い道（幅4m未満）に接している土地も多く存在します。
この場合、道路を広くするために、自分の敷地の一部を“道路扱い”にして後退させる＝セットバックが必要になるのです。

■ セットバックの具体例

◯ 道路の向かい側が住宅の場合

道路の幅が3mなら、左右の土地で50cmずつ下がって、4mに確保します。

◯ 向かい側が川や崖などの場合

自分側だけで後退して、必要な幅を確保することになります。

■ セットバックのメリット

✅ 防災・防犯に効果あり！

道路が広くなることで、緊急車両が入りやすくなり、防災・防犯の面で安心感があります。

✅ 土地価格が安い傾向も

セットバックが必要な土地は、建てられる面積が減るぶん価格が抑えられていることが多いです。
予算を重視したい方には、魅力的な選択肢になるかも。

■ セットバックのデメリット

❌ 建築可能面積が減る

セットバックした部分は「道路扱い」になるため、建てられる家の面積も小さくなります。

❌ 費用がかかる場合も

測量や舗装などのセットバックにかかる費用は自己負担になることも。
自治体によって補助制度がある場合もあるので、事前の確認が大切です。

■ セットバックに関する注意点

• セットバックは拒否できない
  　接道義務を満たさないと建築許可が下りません。つまり、セットバックなしでは建てられないのです。

• 駐車スペースや門をつくれない
  　後退した部分は“道路”なので、フェンスや門、車の駐車はNGです。

• 建ぺい率・容積率の計算から除外される
  　セットバック部分は敷地面積に含まれません。結果的に、家の建てられる大きさが減ることになります。

• “セットバック済”の確認をしっかりと
  　すでに建物がある場合でも、再建築時にセットバックが必要なケースがあります。
  　将来の建て替えを考えているなら、「再建築不可」にならないか、しっかりチェックしておきましょう。

■ セットバックの土地＝悪ではない！

セットバックの必要がある土地には、マイナスな印象を持たれがちですが、
見方を変えれば“安く買える”“道が広くて安心”といったメリットもたくさんあります。

重要なのは、「どういう理由でセットバックが必要なのか」「建築にどんな影響があるのか」を理解したうえで判断すること。

“セットバックあり”だからと敬遠せず、正しく見極めて、理想の土地探しに活かしてみてくださいね。